Controlul chiriilor în Mumbai
Videoclipul nu pornește? Urmărește-l direct pe YouTube.
Chiriile plafonate au mulți susținători printre chiriași, oriunde în lume. La prima vedere, par o soluție fără cusur: plătești mai puțin, iar costurile nu se văd imediat. Numai că, pe termen lung, un control extins al chiriilor poate lăsa un oraș întreg să se degradeze. Un exemplu foarte clar găsim astăzi în Mumbai, cel mai mare oraș al Indiei.
În lecția despre chiriile controlate am văzut, pe grafic, ce ar trebui să se întâmple când chiria este ținută sub nivelul pieței. În Mumbai, aproape toate aceste efecte se pot vedea cu ochiul liber. Locuințele de închiriat sunt puține. Se construiesc foarte puține locuințe noi pentru închiriere. Iar clădirile vechi, aflate sub regimul chiriilor controlate, se dărâmă încet.
Gândiți-vă la sume. Pentru unele apartamente, chiria lunară este de 500 sau 600 de rupii, adică în jur de zece dolari. La un asemenea nivel, proprietarul nu își acoperă nici măcar impozitele pe clădire. Despre reparații și întreținere nici nu poate fi vorba.
Povestea începe la sfârșitul anilor '40. Atunci, chiriile din Mumbai au fost înghețate la nivelul din 1940. Ce este cu adevărat surprinzător e că, de atunci, ele aproape nu au mai crescut. Și asta deși prețurile din economie au urcat enorm, iar orașul s-a umplut de oameni veniți să muncească.
Cercetătorii unui institut de analiză din Mumbai, care studiază infrastructura urbană, povestesc despre familii care plătesc câteva sute de rupii pe lună pentru apartamente care, la prețul pieței, s-ar închiria cu aproximativ un lakh. Lakh este o unitate de numărare folosită în India și înseamnă o sută de mii. Deci câteva sute de rupii, în loc de o sută de mii.
Și nu vorbim neapărat de oameni săraci. Multe dintre aceste familii o duc foarte bine. Au moștenit pur și simplu dreptul de a locui acolo, de la o generație la alta, uneori în apartamente foarte mari. Ca să vă faceți o idee, imaginați-vă un apartament spațios în centrul Bucureștiului, închiriat pe lună pentru prețul unei pizze.
De ce nu își scot proprietarii chiriașii? Pentru că în India drepturile chiriașilor sunt foarte puternice, iar instanțele lucrează extrem de încet. Într-una dintre clădirile vechi din oraș, proprietarul încearcă de mult să-și recupereze imobilul. Procesul a fost început de bunicul lui, acum aproximativ cincizeci de ani, și încă nu s-a încheiat.
Pe clădire, proprietarii au afișat un anunț. Pe scurt, el avertizează că anumite părți ale imobilului sunt într-o stare atât de proastă încât ar putea să se prăbușească și că sunt un pericol pentru oricine locuiește înăuntru sau trece pe lângă. Evident, anunțul este și o formă de presiune asupra chiriașilor, ca să plece. Dar amenințarea este cât se poate de credibilă.
Și, din păcate, nu rămâne doar o amenințare. În Mumbai, clădiri vechi de locuințe s-au prăbușit de mai multe ori, uneori noaptea, cu oamenii dormind înăuntru. Echipele de salvare au căutat apoi ore în șir supraviețuitori printre dărâmături.
Logica economică este simplă. Dacă chiria nu acoperă nici impozitele, proprietarul nu are niciun stimulent să întrețină clădirea. Autoritățile au încercat să repare problema cu încă o intervenție: o taxă specială pentru clădirile vechi, din care să se plătească reparațiile. Cercetătorii din Mumbai nu sunt însă siguri că banii chiar ajung la clădiri. Așa arată adesea o intervenție care încearcă să corecteze efectele altei intervenții.
Mai există o consecință, mai puțin vizibilă. Dacă riști să ai în casă un chiriaș pe care nu îl mai poți scoate timp de o jumătate de secol, poate fi mai prudent să nu închiriezi deloc. Așa că mulți proprietari își țin locuințele goale. În Mumbai, aproximativ cincisprezece la sută din locuințe stau nelocuite.
Fenomenul nu se oprește la Mumbai. Recensământul din 2011 a găsit, în orașele Indiei, în jur de 11 milioane de locuințe goale. În același timp, chiar statul estima un deficit de aproximativ 18 milioane de locuințe.
Eliminarea controlului chiriilor ar rezolva multe dintre aceste probleme. Dar poate statul să facă locuințele accesibile și altfel, de exemplu construind el însuși locuințe pentru cei săraci? Unul dintre cercetători, care lucrează de ani buni pe acest subiect, spune că a renunțat să mai vorbească despre „locuințe accesibile”. Acum vorbește despre „a face locuințele accesibile”. Diferența contează.
Argumentul lui este următorul. Cât timp locuințele sunt puține, orice locuință ieftină care apare pe piață va fi acaparată de cei care au bani sau influență. În planurile urbanistice din Mumbai se găsesc cazuri în care patru apartamente cu câte un dormitor, gândite pentru familii cu venituri mici, au devenit în realitate un singur apartament de lux, cu patru dormitoare.
Regula generală este aceasta: oricând există două prețuri pentru același bun, unul mic și unul mare, cineva va găsi o cale să obțină bunul la prețul mic și să-l folosească sau să-l vândă la prețul mare. Soluția reală este creșterea ofertei de locuințe. Altfel, cei cu bani vor continua să capteze tot ce apare.
De aici vine o observație neașteptată. Mahalalele din Mumbai par un simptom al sărăciei. În bună măsură, ele sunt însă un simptom al pieței imobiliare: locuințele sunt pur și simplu prea scumpe față de veniturile din oraș. Iar mahalalele sunt aproape singura formă de locuire de pe piața liberă și, ironic, aproape singurul loc unde mai găsești ceva de închiriat.
Atunci de ce rezistă o asemenea politică? Pentru că, odată introdus, controlul chiriilor nu mai are o opoziție organizată. Cine ar propune creșterea chiriilor ar avea imediat o problemă politică. Oamenii ar spune: chiriile sunt deja mari, de ce să le mai lăsăm să crească? Cei mai afectați sunt însă cei care nu locuiesc încă în Mumbai, dar ar vrea să se mute acolo. Ei nu au cum să se organizeze și nu au nicio voce.
Iar controlul chiriilor nu este singura problemă. Ca să construiești o clădire nouă în Mumbai, ai nevoie de un lung șir de aprobări. Regulile nu privesc doar siguranța, ci și înălțimea clădirilor, mărimea camerelor și chiar numărul de locuri de parcare, inclusiv la blocuri pentru oameni care, de regulă, nu au mașină.
Pentru cercetătorii din Mumbai, aprobările sunt cea mai mare problemă, iar ele durează mult mai mult decât în Europa sau în Statele Unite. Faceți socoteala unui dezvoltator. Dacă finanțarea îl costă în jur de cincisprezece la sută pe an, iar aprobările durează doi ani, numai așteptarea adaugă aproape o treime la costul banilor blocați în proiect. Într-o asemenea situație, singurele proiecte care mai ies profitabile sunt apartamentele scumpe.
Rezultatul se vede concret. Unele companii au pornit cu scopul declarat de a construi locuințe ieftine, de circa 700.000 de rupii, și au strâns pentru asta sume uriașe de la investitori. Astăzi construiesc locuințe de aproximativ 5 milioane de rupii, pentru că doar atât permite drumul prin aprobări.
Aproape toate aceste reguli au fost adoptate cu intenții bune. Dar, cum spune vorba, drumul spre iad e pavat cu intenții bune. Mumbai ne arată cum chiriile plafonate, împreună cu un sistem lent de aprobări, pot produce exact opusul a ceea ce își propuneau: locuințe puține, scumpe și uneori periculoase. În lecția următoare trecem de la plafoane la prețuri minime, începând cu salariul minim.
Testează-ți cunoștințele: Controlul chiriilor în Mumbai (12 întrebări)