Plafoanele de preț: controlul chiriilor
Astăzi aplicăm tot ce am învățat până acum la un caz concret: controlul chiriilor. Chiriile plafonate nu sunt altceva decât un plafon de preț pe piața locuințelor. Așa că instrumentele le avem deja.
Iată din nou lista celor cinci efecte. Le vom lua pe rând în contextul chiriilor, cu o excepție. Pierderea netă de bunăstare funcționează aici exact ca în lecția dedicată ei, așa că nu insistăm asupra ei. În schimb, vom vedea și câteva efecte specifice pieței chiriilor.
Să începem cu penuria. Pe axa orizontală avem acum numărul de apartamente de închiriat, iar pe cea verticală chiria. Să ne imaginăm, ipotetic, că într-un oraș ca Clujul s-ar introduce mâine un plafon pentru chirii. Lucrul cel mai important de observat este forma curbei ofertei pe termen scurt: este foarte abruptă, adică foarte inelastică.
De ce? Pentru că pe termen scurt apartamentele sunt pur și simplu acolo. Sunt deja construite și numărul lor nu se poate schimba prea mult. Ceva mișcare există totuși. Un apartament care urma să fie scos la închiriere poate fi vândut. Poate fi folosit în alt scop sau demolat mai devreme. Dar, în ansamblu, oferta pe termen scurt e destul de rigidă.
Prin urmare, pe termen scurt, chiria plafonată produce o penurie, iar cea mai mare parte vine din creșterea cantității cerute. La o chirie mai mică, mai mulți oameni vor să locuiască singuri sau într-un apartament mai mare. Doar o mică parte din penurie vine din scăderea cantității oferite.
Pe termen lung, însă, oferta este mult mai elastică. Așa că penuria se agravează serios. Se construiesc mai puține blocuri cu apartamente de închiriat. Clădirile vechi sunt lăsate să se degradeze și ies încet de pe piață. Apartamentele sunt vândute ca locuințe în proprietate. Iar cine ar fi construit locuințe de închiriat construiește altceva: spații de birouri, garaje, orice nu intră sub plafon.
Un exemplu real vine din provincia Ontario, din Canada. Înainte să se discute despre plafonarea chiriilor, acolo se construiau în fiecare an în jur de 30.000 până la 40.000 de locuințe noi de închiriat. După introducerea controlului chiriilor, în 1975, s-a ajuns la mai puțin de 10.000 pe an.
Interesant este că scăderea a început chiar înainte ca plafonul să intre în vigoare. Explicația e simplă. Un bloc de locuințe trebuie să se amortizeze în treizeci sau patruzeci de ani. Dacă aflați că în anul următor chiriile ar putea fi plafonate, vă refaceți socotelile. Veniturile pe care vă bazați pentru următoarele decenii tocmai au scăzut, deci renunțați să mai construiți. Simpla discuție despre plafonare a redus construcțiile.
Pe același grafic, construcția de locuințe care nu intrau sub controlul chiriilor s-a schimbat foarte puțin. Asta sugerează că nu starea generală a economiei a redus construcția de locuințe de închiriat, ci chiar controlul chiriilor. Așa reduce plafonul oferta și adâncește penuria.
Al doilea efect: scade calitatea. Plafonul reduce câștigul proprietarului, iar acesta răspunde tăind din costuri. Reparațiile se amână, liftul stă stricat mai mult, curtea se îngrijește mai rar. Proprietarul își permite asta pentru că nu mai are concurență. Are mereu mai mulți doritori decât apartamente, deci le închiriază pe toate oricum. Nu mai are de ce să investească în renovări sau în locuri de joacă pentru copii.
Când controlul chiriilor este foarte strict, blocurile bune se transformă repede în locuințe mizere, iar acestea ajung clădiri părăsite. S-a întâmplat la New York, s-a întâmplat la Paris și în multe alte orașe din lume care au aplicat controale stricte ale chiriilor.
Al treilea efect: cozile și costurile de căutare. La New York, găsirea unui apartament cu chirie controlată durează mult și costă mulți bani. Un serial american de comedie a făcut din asta o glumă celebră: un personaj citește anunțurile mortuare și aleargă la proprietar de fiecare dată când moare cineva care avea un apartament bun. Gluma are un sâmbure de adevăr, pentru că unii chiar folosesc metoda aceasta.
Mutați scena, ipotetic, în Clujul nostru cu chirii plafonate. Un student care vine în septembrie la facultate ar petrece săptămâni întregi sunând la anunțuri, vizitând apartamente deja promise altora și cerând ajutorul cunoștințelor. Chiria plătită ar fi mai mică, dar timpul, drumurile și stresul căutării ar mânca o bună parte din câștig.
Mai apare un efect, specific chiriilor: crește discriminarea, pentru că plafonul face ca discriminarea să coste mai puțin. Pe o piață liberă, un proprietar care respinge chiriași din prejudecată plătește un preț: apartamentul stă gol mai mult. Sub plafon, însă, la ușă stă mereu o coadă de doritori. Proprietarul își poate alege chiriașii fără să piardă nimic. Pentru familiile cu copii, pentru minorități sau pentru oricine nu-i e pe plac proprietarului, căutarea devine și mai grea decât pentru restul.
Apoi vine mita. Mita e ilegală, dar poate fi deghizată. O metodă clasică este să ceri o sumă în plus pentru un apartament „mobilat”. Iar mobilierul poate fi un singur scaun. Ați înțeles ideea: e o plată pe sub masă, cu o etichetă legală.
În fine, al cincilea efect: alocarea greșită a resurselor. Apartamentele nu mai ajung la cei care le valorează cel mai mult. Cine prinde un apartament cu chirie controlată la New York rareori îl mai cedează. Unii îl păstrează doar ca locuință de vacanță, în care stau câteva săptămâni pe an. Le aduce puțină valoare, dar chiria e atât de mică încât merită să-l țină.
Dacă s-ar plăti chiria pieței, cei care au cu adevărat nevoie de apartament ar oferi mai mult și l-ar obține. În schimb, apartamentul stă aproape gol, iar alături o familie numeroasă se înghesuie într-o locuință mult prea mică.
Un alt exemplu clasic: un cuplu în vârstă care rămâne într-un apartament mare și după ce copiii au plecat de acasă. Nu are motiv să se mute, pentru că nu plătește valoarea reală a locuinței. Apartamentul rămâne la cineva care îl valorează relativ puțin, în timp ce alții, care l-ar valora mult mai mult, nu găsesc nimic.
Observați și cine câștigă și cine pierde. Câștigă cei care au deja un apartament cu chirie plafonată și nu se mută. Pierd cei care abia vin: tinerii, studenții, familiile care se mută pentru un loc de muncă nou. Plafonul îi protejează pe cei dinăuntru pe seama celor care încă bat la ușă.
Un studiu despre New York a estimat că douăzeci și unu la sută dintre chiriași locuiesc într-un apartament cu mai multe sau mai puține camere decât ar alege într-un oraș fără control al chiriilor. Iată alocarea greșită a resurselor, măsurată în camere.
Așadar, controlul chiriilor produce, pe piața locuințelor, aceleași efecte ca orice plafon de preț, plus câteva specifice. În lecția următoare vedem un caz extrem de chirii controlate, cel din Mumbai. Apoi trecem la prețurile minime: ce se întâmplă când legea interzice vânzarea sub un anumit preț?
Testează-ți cunoștințele: Plafoanele de preț: controlul chiriilor (12 întrebări)