Elasticitatea ofertei: de ce sunt locuințele atât de scumpe?
De ce cere cineva o chirie atât de mare pentru o garsonieră banală din Cluj sau din București? Și de ce, în unele orașe americane, o casă obișnuită se vinde cu milioane de dolari? Să fie lăcomie? O conspirație a proprietarilor? Nu. Explicația ține de un concept pe care tocmai l-am învățat: elasticitatea ofertei.
În Statele Unite și în multe alte țări, tot mai multe industrii și locuri de muncă bune se concentrează în câteva orașe dinamice. Tehnologia s-a strâns în Silicon Valley, industria filmului la Los Angeles, cea farmaceutică la Boston. Și la noi, multe dintre joburile din IT și servicii se adună în câteva orașe mari, precum Bucureștiul și Clujul. Tot mai mulți oameni vor să locuiască acolo, iar cererea de locuințe crește.
Ce se întâmplă când cererea crește? Curba cererii se deplasează spre dreapta. La orice preț, cumpărătorii vor mai multe locuințe. Noul echilibru are o cantitate mai mare și un preț mai mare. Dar care dintre cele două crește mai mult, cantitatea sau prețul? Asta depinde de elasticitatea ofertei.
Dacă oferta este elastică, constructorii pot ridica ușor locuințe noi. Cantitatea crește mult, iar prețul doar puțin. Dacă oferta este inelastică, e greu să construiești mai mult, iar curba ofertei este abruptă. Atunci cantitatea crește puțin, dar prețul crește mult. Din păcate, multe orașe căutate au o ofertă de locuințe inelastică. Oamenii vin, prețurile urcă, iar numărul de locuințe aproape că nu se mișcă.
De ce este oferta atât de rigidă? O parte din motive sunt naturale. Multe orașe căutate sunt înconjurate de apă, cum este San Francisco. Foarte frumos, dar terenul este limitat. Altele sunt strânse între dealuri, cum e Clujul, așezat într-o vale.
Numai că peste limitele naturale adăugăm și limite create de oameni. În multe orașe, regulile de zonare și alte reglementări îi împiedică pe constructori să ridice mai multe locuințe. Să rămânem la San Francisco. Dacă nu te poți extinde în lățime, de ce nu ai construi în înălțime? Spațiu în sus există din belșug. Dar în multe zone ale orașului, regulile de urbanism au făcut clădirile înalte imposibile sau foarte scumpe. De regulă, era interzisă chiar și transformarea unei case pentru o familie într-o clădire cu două sau patru locuințe.
Și asta nu e tot. Să zicem că un constructor găsește totuși un teren. Urmează autorizația de construire. Procedura poate fi greu de înțeles, iar funcționarii pot ține o cerere în așteptare foarte mult timp. În San Francisco, obținerea autorizației pentru o casă nouă a durat, în medie, mai mult de un an și jumătate. Fiecare lună de așteptare adaugă costuri.
Chiar și cu autorizația în mână, proiectul poate fi oprit. Agenții de mediu, comisii de urbanism, asociații pentru protecția clădirilor istorice sau grupuri de locuitori pot întârzia lucrările prin procese, proteste și obiecții administrative. Și în orașele românești, documentațiile de urbanism și lanțul de avize necesare pentru o construcție nouă pot face oferta de locuințe mai lentă și mai rigidă decât ar impune terenul disponibil.
Acum că știm de ce oferta este inelastică, să revenim la grafic. Un oraș prosperă, iar cererea de locuințe crește. Ca să fie simplu, să presupunem că zece persoane vor să se mute acolo. Constructorii văd cererea și încearcă să construiască, dar se lovesc de apă, de limite de înălțime, de zonare, de birocrație și de procese. Asta este oferta noastră inelastică. Să zicem că, până la urmă, un constructor reușește să ridice o singură casă.
Zece oameni, o singură casă. Cine o primește? Doritorii concurează între ei și licitează tot mai sus. Prețul crește, iar primul cumpărător renunță. Prețul crește din nou și renunță încă unul. Și tot așa, până rămâne o singură persoană, cea care a oferit cel mai mult. Observați: nu proprietarii umflă prețul. Cumpărătorii sunt cei care îl împing în sus, pentru că trebuie să se întreacă pentru puținele locuințe disponibile.
O ofertă inelastică înseamnă și ceva plăcut pentru cine are deja o locuință: proprietatea lui valorează mai mult. De aceea, proprietarii existenți au un stimulent să blocheze construcțiile noi, iar reformele sunt greu de făcut. Cine pierde? Mulți oameni, dar mai ales cei care nu își mai permit să se mute. Ei vor locui la periferie sau în alte localități, cu navete lungi, ori nu vor mai putea trăi aproape de joburile bune. Și, prin definiție, ei nu votează în orașul care i-a scos din piață, pentru că nu locuiesc acolo.
Există și vești bune. Unele orașe încep să se schimbe. În 2016, Auckland, din Noua Zeelandă, și-a relaxat regulile, permițând clădiri mai dense în mare parte din oraș. Numărul locuințelor noi a crescut puternic, iar prețurile s-au temperat. Acum și alte părți ale Noii Zeelande merg pe același drum. Chiar și San Francisco a început să permită clădiri cu două sau patru locuințe în locul caselor unifamiliale.
Așadar, dacă vreți să înțelegeți de ce cresc prețurile locuințelor, începeți cu elasticitatea ofertei. Întrebați-vă ce face oferta de locuințe inelastică într-un anumit oraș: natura, regulile sau amândouă. Iar o ofertă mai elastică înseamnă, pentru cei care vin din urmă, locuințe pe care chiar și le pot permite.
Testează-ți cunoștințele: Elasticitatea ofertei: de ce sunt locuințele atât de scumpe? (9 întrebări)