Creditul ipotecar
Videoclipul nu pornește? Urmărește-l direct pe YouTube.
Tudor și-a făcut calculul din lecția trecută și a decis că vrea, peste câțiva ani, să cumpere. Intră pe site-ul unei bănci și vede un simulator: introduce suma, perioada și apare o rată lunară. Pare suportabilă. Dar rata aceea e doar o fotografie a zilei de azi. Creditul ipotecar durează douăzeci sau treizeci de ani, iar în atâta timp se pot schimba multe.
Ideea centrală: creditul ipotecar e probabil cel mai mare contract financiar pe care îl veți semna, iar riscul lui principal nu e rata de azi, ci cea de peste cinci sau zece ani. Să vedem pe rând piesele lui.
Prima piesă este avansul, adică partea din preț pe care o plătiți din bani proprii. De obicei, băncile cer un avans important. Cu cât avansul e mai mare, cu atât împrumutați mai puțin, plătiți mai puțină dobândă și aveți o rezervă dacă prețul casei scade. Există și programul de stat Noua Casă, cu garanție din partea statului, care permite un avans mai mic pentru prima locuință. Condițiile actuale le vedeți pe ecran. Rețineți însă că un avans mic înseamnă un credit mai mare și o rată mai mare.
A doua piesă este dobânda. Puteți alege, în general, între dobânda fixă și cea variabilă. Dobânda fixă rămâne aceeași o perioadă stabilită în contract, de exemplu câțiva ani, uneori toată durata creditului. Dobânda variabilă, la creditele în lei, este de obicei IRCC plus o marjă a băncii. IRCC este un indice de referință care se recalculează la fiecare trei luni, iar valoarea lui actuală o vedeți pe ecran. Marja rămâne aceeași, dar IRCC se poate mișca în orice direcție.
Ca să vedeți de ce contează, să facem un calcul ipotetic, cu cifre rotunde. Să zicem că Tudor ar împrumuta 300.000 de lei pe 30 de ani. La o dobândă de 6% pe an, rata lunară ar fi de aproximativ 1.800 de lei. Acum să presupunem că dobânda ar fi cu 3 puncte procentuale mai mare, adică 9%, pe toată durata creditului. Pentru același împrumut, rata ar urca la aproximativ 2.414 lei. Este o creștere de aproximativ 615 lei pe lună, adică cu o treime mai mult. Dacă dobânda ar crește abia după cinci ani, saltul ar fi ceva mai mic, dar tot de câteva sute de lei pe lună.
Și pe toată durata creditului? La 6%, s-ar returna în total aproximativ 647.500 de lei, adică mai mult decât dublul sumei împrumutate. La 9%, totalul ar ajunge la aproximativ 869.000 de lei. Aici se vede regula despre costul total: nu vă uitați doar la rată.
Mai e un detaliu care surprinde mulți oameni. La începutul creditului, cea mai mare parte din rată e dobândă. În exemplul nostru, la 6%, din prima rată de aproximativ 1.800 de lei, cam 1.500 de lei sunt dobândă și doar aproximativ 300 de lei scad din datorie. Scadențarul, adică graficul de rambursare, vă arată asta lună de lună.
Ce se întâmplă dacă lucrurile merg foarte prost? În România există legea dării în plată, care permite, în anumite condiții, să predați locuința băncii pentru stingerea datoriei. Legea se aplică doar creditelor ipotecare de consum de până la 250.000 de euro la semnare, iar instanțele cer și dovada unor circumstanțe imprevizibile. Nu e o ieșire automată și nu trebuie tratată ca un plan.
Și, cum am văzut în lecția trecută, garanțiile de stat fac creditul mai ușor de obținut, dar nu fac locuințele mai ieftine. Dacă mai mulți cumpărători intră pe piață, iar numărul de case nu crește la fel de repede, o parte din ajutor se poate regăsi în preț.
Un mit des întâlnit: „dacă banca mi-a aprobat creditul, înseamnă că îmi permit”. Aprobarea arată că puteți plăti rata de azi. Întrebarea voastră trebuie să fie alta: o puteți plăti și dacă dobânda crește?
Regula de reținut: înainte să semnați, calculați rata cu o dobândă mai mare cu trei puncte. Dacă nu ați putea-o plăti, împrumutați mai puțin.
Exercițiul vostru: deschideți un simulator de credit, introduceți o sumă și o perioadă realiste pentru voi și notați rata. Apoi adăugați trei puncte procentuale la dobândă și notați noua rată. Ați putea-o plăti în fiecare lună?
După locuință, a doua decizie mare pentru mulți tineri este mașina. Despre ea vorbim în lecția următoare.
Testează-ți cunoștințele: Creditul ipotecar (7 întrebări)