Chirie sau cumpărare?
Videoclipul nu pornește? Urmărește-l direct pe YouTube.
Tudor are 24 de ani și plătește chirie de un an. La fiecare masă de duminică, cineva din familie îi spune același lucru: „Dai banii pe chirie degeaba. Cumpără-ți ceva al tău.” Tudor nu e convins. Prietenii lui din alte țări stau cu chirie până la 35 de ani și nu par deloc nefericiți. Cine are dreptate?
În România, întrebarea are o greutate aparte. Suntem una dintre țările europene cu cea mai mare pondere a proprietarilor de locuințe, iar casa proprie e văzută adesea ca un pas obligatoriu spre maturitate. Dar faptul că mulți fac ceva nu înseamnă că e cea mai bună alegere pentru fiecare. În această lecție organizăm o mică dezbatere, cu argumente de ambele părți. Decizia rămâne a voastră.
Să începem cu argumentele pentru cumpărare. Primul este stabilitatea. Nimeni nu vă poate cere să vă mutați la sfârșitul contractului, nimeni nu vă crește chiria peste noapte. Puteți vopsi pereții cum vreți, puteți avea un animal de companie, copiii pot rămâne la aceeași școală ani la rând. Pentru mulți oameni, acest sentiment de „acasă” are o valoare reală, chiar dacă nu apare în niciun tabel.
Al doilea argument pentru cumpărare este economisirea forțată. Majoritatea oamenilor economisesc greu, cum am văzut în modulul despre economisire. Rata la bancă funcționează ca o economisire automată: fiecare lună plătită vă face proprietari pe o bucată mai mare din casă. După douăzeci sau treizeci de ani, aveți un activ important, iar la pensie nu mai plătiți chirie. Pentru cine nu ar pune deoparte banii altfel, asta contează mult.
Acum, cealaltă parte. Primul argument pentru chirie este flexibilitatea. La vârsta voastră, viața se schimbă repede: un job nou în alt oraș, o bursă în străinătate, o relație nouă. Chiriașul se mută cu un preaviz. Proprietarul trebuie să vândă, iar vânzarea durează și costă: comisioane, taxe, notar, timp. Să cumpărați și să vindeți după doi ani e, de cele mai multe ori, o afacere proastă.
Al doilea argument pentru chirie vine direct din lecțiile despre investiții: diversificarea. Când cumpărați o locuință, puneți o mare parte din avere, plus un credit, într-un singur activ, într-un singur oraș, uneori în același oraș în care vă aveți și jobul. Dacă economia locală are probleme, puteți pierde simultan și locul de muncă, și o parte din valoarea casei. Chiriașul își poate investi economiile în multe active diferite.
Al treilea argument pentru chirie: costurile ascunse ale proprietății. Chiria e un cost vizibil. Dar și proprietarul plătește chiar dacă nu vede factura: impozitul pe clădire, asigurarea, reparațiile, renovările, fondul de reparații al blocului. Și mai e costul de oportunitate al banilor blocați în casă, care ar fi putut aduce un randament în altă parte.
Să punem cifre ipotetice, rotunde. Un apartament costă 500.000 de lei și s-ar închiria cu 2.500 de lei pe lună, adică 30.000 de lei pe an. Dacă îl cumpărați cu bani proprii, renunțați la randamentul acelor bani. La un randament ipotetic de 5% pe an, asta înseamnă 25.000 de lei. Adăugați aproximativ 1% pe an pentru întreținere și reparații, adică 5.000 de lei, plus 1.500 de lei impozit și asigurare. Totalul este de aproximativ 31.500 de lei pe an.
Vedeți că, în acest exemplu, costurile sunt foarte apropiate. Diferența o face ce se întâmplă cu prețul casei în anii următori, iar asta nu știe nimeni sigur. Prețurile pot crește, dar pot și stagna sau scădea, cum s-a întâmplat în multe țări după criza din 2008.
De ce sunt locuințele atât de scumpe în orașele mari? Cererea crește, pentru că acolo sunt joburile. Dar și oferta e ținută în frâu de reguli: autorizații de construire greu de obținut, limite de înălțime, terenuri blocate, planuri urbanistice care se schimbă rar și încet. Când e greu să construiești, fiecare om nou care vine în oraș împinge prețul în sus. Aici avem un eșec al reglementării: regulile gândite să protejeze orașul ajung să-i țină pe tineri departe de el.
Și sprijinul statului pentru cumpărători are o limită. Când statul face creditele mai ușor de obținut, mai mulți oameni concurează pentru aceleași locuințe. Dacă numărul de case nu crește la fel de repede, o parte din ajutor ajunge în prețul plătit vânzătorului.
Mitul cel mai des auzit este „chiria e bani aruncați”. Nu e. Chiria cumpără un serviciu, locuirea, la fel cum dobânda, reparațiile și costul de oportunitate sunt prețul pe care îl plătește proprietarul.
Regula de reținut: comparați costul anual total al celor două variante, nu rata cu chiria.
Exercițiul vostru: alegeți un apartament dintr-un anunț de vânzare și căutați unul asemănător de închiriat, în aceeași zonă. Faceți calculul de mai sus cu cifrele lor și vedeți încotro se înclină balanța.
Dacă alegeți să cumpărați, cel mai probabil veți avea nevoie de un credit. Despre creditul ipotecar vorbim în lecția următoare.
Testează-ți cunoștințele: Chirie sau cumpărare? (8 întrebări)