Controlul prețurilor
Videoclipul nu pornește? Urmărește-l direct pe YouTube.
Imaginați-vă că mâine dimineață o lege spune: nicio chirie nu poate depăși un anumit nivel. Pentru cineva care are deja contract, vestea este excelentă. Plătește mai puțin, de a doua zi. Dar gândiți-vă la studentul care vine în oraș abia în toamnă și caută o cameră. Va găsi una mai ieftină? Sau nu va găsi niciuna?
Un plafon de preț este prețul maxim permis prin lege. Opusul lui, prețul minim, este prețul cel mai mic permis. Salariul minim este un preț minim pentru muncă, și îl vom discuta în lecția 11.05. Un plafon are efect doar dacă este sub prețul la care piața s-ar echilibra. Dacă e mai sus, nu schimbă nimic. Plafonarea chiriilor, numită și controlul chiriilor, este cel mai cunoscut exemplu.
Să desenăm, cu cifre ipotetice. Fără plafon, piața se echilibrează la 1.500 de lei, cu 10.000 de camere închiriate. Legea fixează chiria maximă la 1.200 de lei. La acest preț, proprietarii mai oferă doar 9.000 de camere. Unii vând, alții își mută rudele în apartament, alții îl închiriază turiștilor sau îl lasă gol. Pe de altă parte, la 1.200 de lei, 11.500 de oameni vor o cameră. Rezultatul este o penurie de 2.500 de camere.
Cei 9.000 care au cameră câștigă câte 300 de lei pe lună. Este dreptunghiul verde, un transfer de la proprietari la chiriași. Dar cele 1.000 de camere care au dispărut sunt o pierdere curată. Luați prima dintre ele, cea de după primele 9.000: cineva era dispus să plătească pe ea până la 1.700 de lei, iar proprietarul ar fi acceptat 1.200. Tranzacția utilă pentru amândoi nu mai are loc. Este triunghiul gri, pierderea netă de bunăstare. Cu cifrele noastre, valorează 250.000 de lei pe lună: jumătate din 500 de lei înmulțit cu 1.000 de camere. Iar efectul se adâncește în timp. Pe termen lung, oferta devine mai elastică: se construiesc mai puține locuințe pentru închiriere, iar cele existente se transformă încet în altceva. Penuria de după cinci ani este, de regulă, mai mare decât cea din primul an.
Penuria aduce restul efectelor. Dacă prețul nu mai poate face selecția, o face altceva. Apar cozile și timpul pierdut în căutare, care sunt un cost real, chiar dacă nu apare pe nicio chitanță. Calitatea scade, pentru că proprietarul nu mai are motiv să repare: oricum are zece candidați. Apar plățile pe sub masă, „taxa de cheie” sau mobila veche vândută la preț de mobilă nouă. Și apare alocarea greșită: cine are un contract vechi și ieftin nu se mai mută, chiar dacă nu mai are nevoie de atâta spațiu sau dacă și-a schimbat locul de muncă.
Ce arată datele? În 1994, San Francisco a extins controlul chiriilor asupra clădirilor mici, cu mai multe apartamente, construite înainte de 1980. Într-un studiu publicat în 2019, trei economiști de la Stanford, Rebecca Diamond, Tim McQuade și Franklin Qian, au comparat clădirile intrate sub control cu clădiri asemănătoare rămase libere. Chiriașii protejați au rămas mai mult în locuințele lor, deci politica i-a ajutat. Dar proprietarii vizați au redus cu aproximativ 15% oferta de locuințe de închiriat din aceste clădiri, transformându-le în apartamente de vânzare sau reconstruind. Autorii au argumentat că, pe ansamblul orașului, mai puține locuințe de închiriat au împins în sus chiriile pentru ceilalți chiriași.
Berlinul a mers mai departe. În februarie 2020, landul a înghețat pentru cinci ani chiriile din cea mai mare parte a apartamentelor, la nivelul din iunie 2019. După introducerea plafonului, numărul de anunțuri de închiriere pentru apartamentele vizate a scăzut. În 2021, Curtea Constituțională Federală a Germaniei a anulat legea. Atenție la motiv: nu pentru că ar fi încălcat dreptul de proprietate, ci pentru că landul nu avea competența să o adopte, de vreme ce legea federală reglementa deja chiriile. Am discutat cazul în lecția 04.02.
Să prezentăm cinstit și argumentul cel mai bun al susținătorilor. Plafonul protejează chiriașii existenți de creșteri bruște. O familie care stă de zece ani într-un cartier nu e obligată să-și schimbe școala copiilor și locul de muncă pentru că s-a dublat chiria. Studiul din San Francisco confirmă chiar acest efect. Problema este cine plătește. Plătesc proprietarii, desigur, dar mai ales noii veniți: cei tineri, cei care se mută pentru un loc de muncă, studenții. Exact grupul care, în cazul nostru, are cea mai mare problemă.
Să ne întoarcem la chiriile studenților și la opțiunea O1. Studenții sunt, prin definiție, noii veniți pe piață. Contractele lor sunt scurte, se schimbă des, iar fiecare toamnă aduce un val nou de căutători. Un plafon i-ar ajuta pe cei care prind un contract. Dar penuria ar lovi exact anul întâi.
Proprietarii ar putea prefera chiriași care nu intră sub plafon, de exemplu familiile sau turiștii. Investițiile în reședințe noi pentru studenți s-ar reduce, pentru că puțini investitori construiesc ca să închirieze la un preț fixat sub cel al pieței. Iar controlul ar cădea pe autorități cu personal puțin, care ar trebui să verifice mii de contracte private. Pe lângă asta, plafonul ar trebui să treacă testul de proporționalitate din lecția 04.02: există mijloace mai puțin restrictive care ating același scop? Avem cel puțin două pe masă, O2 și O4. Și, cum am văzut tot în lecția 04.02, un consiliu local probabil nici nu are competența să plafoneze chiria dintr-un contract privat. De aceea, în pachetul final, O1 va fi respinsă, iar motivul va fi scris explicit.
Lecția de design: înainte să fixezi un preț, întreabă-te cine va face selecția atunci când prețul nu o mai face. Coada, relațiile sau plicul vor decide în locul lui. Și uită-te întâi la cei care rămân pe dinafară, nu doar la cei care au deja un contract.
În lecția următoare urcăm în vârful scării: interdicțiile. Vom vedea ce se întâmplă când legea nu mai fixează prețul, ci interzice cu totul tranzacția.
Testează-ți cunoștințele: Controlul prețurilor (7 întrebări)